SOHOと住居兼事務所の違いとは? 注意点とは?

プロの不動産業者でも住居兼事務所物件はSOHO物件のことだと思い込んでいる方は多いです。

そのため、SOHO物件や住居兼事務所をお探しの方が不動産業者に問い合わせをする場合には、次の確認することをお勧めします。

  1. 家賃に消費税が掛かるのか?
  2. 商用登記は可能か?
  3. 看板を出していいのか?
  4. インターネット上を含めて広告は可能か?
  5. 郵便受けに屋号単体での記載は可能か?

本来のSOHO契約では、上記を一つでも行うことはできませんし、当然ながら消費税は掛かりません。

これらが一つでもできる場合には住居兼事務所物件であって SOHO物件ではない可能性があります。

これを理解せず不動産業者が手続きをした場合、「消費税」「不動産物件の登記」「保険」等で思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

このサイトを最後までお読み頂くと「SOHO物件と住居兼事務所の違い」「この契約の手違いでどのようなトラブルが起きる可能性があるか」が分かるようになりますので、是非最後までお読み頂ければと思います。

目次
1.soho物件で可能なこととは?
2.なぜ住居で商売をしてはいけないか?
3.住居兼事務所とは?

1.soho物件で可能なこととは?

賃貸物件でいうsoho物件とは住居契約の物件を違法にならない範囲で事務所使用をするという意味です。

home officeであるということを認識することが重要です。

そのため、事務所や住居兼事務所等の事業用の契約が前提ではないため、住居を越えない範囲で事務作業をしても物件となります。

これを理解頂いていない不動産業者の方は多いと感じています。

私は商売柄、不動産業者の方とお話することは多いですが、sohoにも関わらず広告や登記が当然にできると思い込んでいる方が普通にいるからです。

復唱となりますが、本来soho物件とは、このような内容となります。

  1. 住居なので家賃に消費税は掛かりません?
  2. 物件を商用登記することができません。
  3. 看板を出すことができません。インターネット上でも事務所の場所として公開してはいけません。
  4. 郵便受けに屋号単体での表記をしてはいけません。入居者と併記であれば許容範囲となります。
  5. ここは矛盾しますが、住居用の賃貸借契約であっても住居用の火災保険が使用できない場合があります。保険実態にあった内容で契約をしないと事故があっても保険金がでない可能性があります。

これを知らない方が本当に多いと感じています。

2.なぜ住居で商売をしてはいけないか?

賃貸物件の住居を事務所使用する場合、どんなことに注意をしなければならないでしょうか?

次のような理由が考えられます。

  • 家屋の用途変更のため、不動産登記の変更が必要になる場合がある (不動産登記法51条1項 ※建築基準法第87条の用途変更ではない)。
  • 登記内容を変更した場合、固定資産税が変わる可能性がある。
  • 家賃に消費税が必ず入っているため、納税の義務が生じる。
  • ローンの内容次第では契約違反となる。
  • 今までの火災保険が使えない可能性がある。

まず、不動産の用途を変更する場合には、不動産登記を確認し、場合によって変更しなければなりません。

不動産登記は実態にあっていなければならないのです。

難しい言い方をしますが、登記が共同住宅であった場合、事務所ではないため変更登記が必要となります(不動産登記法51条1項) 。これを怠った場合には、過料(不動産登記法164条)の設定されています。

当然ながら都市計画に反した登記はできないので用途制限も念のため確認をすることをお勧めします。

不動産登記を変更した場合、住居と事業用の固定資産税は異なることから、所有者に掛かる税金が増える可能性があります。参考サイト 日野町 蓮田市

また、住居には消費税は掛かりませんが、事業用の場合には、大家さんに納税をする義務が発生します。

住居のローンを組んでいる場合、事業用で使用をしただけで契約違反になる可能性があります。

火災保険の変更が必要になる可能性があります。

このようなリスクを想定します。

基本的に住居用の物件のであれば事業用に転用することは、まれなケースではないかと思います。

3.住居兼事務所とは?

住居兼事務所とは、その名の通り商用で事務所使用ができる住居のことです。

これまで説明しましたsoho物件の縛りはありません。基本的には登記や広告をすることができます。

soho物件と住居兼事務所の客観的な見極め方は家賃に消費税が掛かるかとなります。当然に掛かる場合には住居兼事務所であり、掛からない場合にはsoho物件であること多いです。

不動産業者に確認をしても不安な場合には不動産登記を確認することをお勧めします。登記上、事務所使用と住居使用が可能になっているればそこは住居兼事務所だと思われます。※登記は間違えていることがあるのでそこは注意となります。

尚、火災保険に関しては、よく内容を確認しましょう。まれに事務所にも関わらず住居用の保険に入っていたというケースを見たことがあります。この場所、事故が起きても保険金はでないことに注意が必要です。

まとめ

soho物件に消費税が掛かることは考え難いので、簡単な見極め方となりますが、ご参考頂ければ幸いとなります。

尚、家賃の消費税に関しては、賃貸人の不動産は事業規模でないため、本当に住居兼事務所にも関わらず消費税を領収していないケースがあるので要注意となります。

最後までご覧頂きありがとうございました。

サイトのまとめ
1.soho物件で可能なこととは?
2.なぜ住居で商売をしてはいけないか?
3.住居兼事務所とは?

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