再契約型の定期借家契約なのに満期で退去を要求された

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再契約型の定期借家契約は、ただの定期借家契約であって、必ず再契約ができると約束されている訳ではありません。

「賃借人と賃貸人の双方の合意があれば再契約ができる」という内容であり、当然ながら再契約時に意思に反して契約書に署名捺印をすることを強制している内容ではないからです。

賃貸人が、このような契約を希望する理由の一例として問題のある賃借人を追い出すためである場合があります。

賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の二種類がありますが、普通借家契約で居住している賃借人を賃貸人が追い出すためには正当事由が必要です。

それがない場合に追い出しで裁判をしても認められない可能性は高く、賃貸人と賃借人の信頼関係が「家賃滞納」や「無断に転貸」等で壊れたと認められた場合以外は、一方的に解約をすることができないと思われます。

法律では下記のように記載されています。

【借地借家法 第26条】
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

【借地借家法 第28条】
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

この状況は物件を管理する上で不利になると判断する賃貸人はいます。理由の一例としては賃借人が騒音等で近所に迷惑を掛けたとしてもそれだけでは正当事由に当たらないことは多いからです。

そのため、どうしても問題のある賃借人を追い出したいと考える賃貸人等が、その手段の一つとして定期借家契約をすることがあります。

この方法で契約をした場合には更新がないので、契約満期時には問題のある賃借人を契約上では追い出すことが可能となります【居座った場合には面倒ですが】。

借地借家法 第38条1項
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り(略)契約の更新がないこととする旨を定めることができる(略)。

定期借家契約で締結するために法律に乗っ取って手続きをする必要があります。

一例ですが契約時に賃借人へ「再契約型なので殆どの場合で再契約ができること」だけを説明して「定期借家契約には更新がなく契約満期で終了する旨の賃借人の理解が不十分とする証拠等がある」場合には、借家借家法第38条2項を履行したとは言えない可能性あり、賃貸借契約が定期借家契約と認められず普通借家契約と判断される可能性があります。

借地借家法第38条2項
前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

判例【事例12】ですが、再契約型の定期借家契約では「更新がないことを十分に理解できる状況で契約をしている」ことが重要となります。

しかし、借地借家法第38条で考えて適切な説明を受けていなかったとしても余程の証拠がなければ賃借人がそれを覆すのは至難だと思われます。

そのため、再契約をどうしてもしたいとしても「再契約型の定期借家契約は契約満期で一度契約がなくなる」ので以後は居住できなくなるという前提で契約をすることが重要であり、再契約を前提としたい場合、可能であれば普通借家契約に契約内容を変更しておいた方が良いと思います。

最後までお読み下さりありがとうございました。このサイトが何かの参考となれば幸いです。