入居者が決まらないとき大家さんがすること。賃貸物件トラブル

このサイトでは賃貸物件に入居者が決まらない場合、大家さんは何をしなければならないかを記載します。

入居者が決まらないと大家さんの収入は安定しません。

大家さんが数十年賃貸経営を続けたいと願ったとしても、収入がなければ止めざる得ないこともあると思います。

私が不動産業者として十数年経験した知恵を公開することで、少しでも皆様のお役に立てればと思います。

目次
1.物件広告をチェックしていますか?
2.インターネットで入居者がやってこないとき
3.良くも悪くも最終手段
4.どうしても入居者が決まらない

1.物件広告をチェックしていますか?

多くの場合、大家さんは不動産業者に入居者を探す依頼をします。

依頼をすれば不動産業者が入居者を見つけてきてくれる筈ですが、現実問題として、それだけではなかなか見つからないことも多いです。

なぜ、入居者が見つからないのか?

多くの大家さんがその理由を分かっていないのではないかと思っています。

まず、当たり前ですが不動産業者が出している広告は必ずチェックしましょう。これすらやっていない不動産業者に任せっぱなしの大家さんは非常に多いです。

ポータルサイトで物件を検索します。

依頼をした物件を見つけることはできましたでしょうか?

それができないのであれば論外となりますので、不動産業者に検索方法を尋ねるべきだと思われます。もしかしたら人的ミスで見つけられなくなっている可能性もあります。

物件を見つけられた場合、その物件は他の物件と比べて魅力的に見えますでしょうか?

インターネットでは魅力的に見えないが、実際に物件を見れば魅力が分かると考える大家さんは非常に多いですが、それは論外だと申し上げます。

インターネットで魅力的に見えない物件は入居者が見ません。

まず、大家さんが検索した条件を考えて頂ければと思います。

「最寄り駅」「築年数」「間取り平米数」で物件を検索して頂き、それで検索された物件の中で「家賃」「設備」を比較します。この条件で、大家さんの物件は他の物件と比べて魅力的に見えますでしょうか?

魅力的に見える場合には問題はありません。

後は需要と供給の問題で、その場所で住みたいと思う方が現れたら入居して頂ける可能性は高いと思います。数ヶ月待ってそれでも見つからないのであれば、そもそも需要がない地域なのか、大家さんにとって魅力的に見えた物件は実際には魅力がなかったかどちらかだと思われます。

そのため、物件にお金を掛ける場合、インターネットで魅力的に見える物件になるように投資をすることが重要となります。

例えば、最近であれば入居者に人気がある設備として「インターネット無料」「宅配ボックス」「浴室乾燥機」等となり、ファミリー向けの物件であればこれに「追い炊き」等が加わる感じとなります。

また、簡単に変更できませんが、お金を掛けずに入居者を決めやすくする方法としては「ペット可」「楽器可」「外国籍歓迎」「高齢者歓迎」「ルームシェア可」等も考えられます。

登記若しくは税金等の問題がクリアーできるならば「店舗可」「事務所可」「倉庫可(倉庫は保険が大変な可能性もありますが)」等も考えられます。法律と近所トラブルがクリアーできるなら民泊業者に転貸して頂くという方法もあります。

繰り返しになりますが考えなければならないことは大家さんの大切な物件がどうすれば魅力的に見えるかです。

決まらない理由が、需要が殆どない地域という話ならば仕方ありません。それなら他の地域から入居者を奪えるような厳しい条件にしないと決まらない可能性があるからです。

そうでないのであれば、インターネットの検索内容を意識して、いかに良く見えるように投資をすることが大切です。

投資内容は不動産業者に相談をしても良いと思いますが、検索されやすい設備に投資をすることが基本となります。

2.インターネットで入居者がやってこないとき

入居者を探す上で大切なのはインターネットの広告を良くすることですが、それができないこともあります。

• 設備投資をするお金がない。
• 入居者にアレルギーの方がいて反対されたのでペット可に変更するのも無理等…。

このような理由でインターネットから入居者を探すことが難しい場合には、不動産業者に来店されたお客様に広告を見て頂くという方法が考えられます。

まず、できる限り来店の多い不動産業者に入居者を見つける依頼をして下さい。

少し物件から離れているとしても主要駅前でお店を構えている不動産業者は狙い目です。

そういう不動産業者はインターネット経由ではない来店客に恵まれている可能性があります。

このような不動産業者に媒介依頼をします。

その際、業界ではADと呼ばれていますが他の物件に負けないくらい不動産業者が儲かる条件で媒介契約をします。地域によりますがADは100が普通のため、200～300程度で良いとは思います。

こうすると不動産業者の営業が他の物件より優先的に紹介する可能性があがるので、インターネットで勝てなくても入居者が見つけられる可能性があります。

長い目で考えれば本当は物件に投資をして入居者を見つけるべきですが、これも一つの現実的な方法だと思います。

3.良くも悪くも最終手段

どんな物件だとしても入居者を見つけるための方法として非常に有効なのは、家賃を下げることとなります。

無闇に下げると、例えば大家さんの物件に他の入居者がいた場合、その下げた家賃が相場であるというロジックで賃料交渉をされる可能性はありますが、非常に有効です。

商売するなら儲からないといけません。損する商売をしてはいけないのです。

大家さんが損をすると結果的に入居者も困る状況となります。

物件が決まるまで家賃を下げずに待つだけではなく、早く決めるために何かをしたい場合には、有効な手段ではありながら慎重に検討しなければならないものとなります。

4.どうしても入居者が決まらない

手を尽くしても入居者が見つからない。

それが理由で賃貸経営をやめるという方はいます。

その場合、信用できる不動産業者に相談することをお勧めします。

どのように賃貸経営を止めるべきかアドバイスを貰える筈です。

例えば賃貸物件を売却する場合、 入居者を追い出して更地にしなくても買う方はいます。逆に更地にしたことによって固定資産税が大幅に上がるということ考えられます。

個別でかつ重要になりますので、たくさんの不動産業者に相談をして一番信用のできる回答をしたところに任せるというのも一つの方法となります。

まとめ

賃貸物件に入居者が決まらないというのは大問題であると考えます。

理由としては経営が当初予定していた返済等ができなくなる可能性があるからです。

尚、最近であれば不動産業者を頼りにせず、SNSで入居者を見つける大家さんもいますので、入居者に決まらずお困りならばそのようにして探すことも一つの方法だと思います。

最後までお読み下さりありがとうございました。このサイトの内容が少しでも役に立てば幸いです。

サイトのまとめ
1.物件広告をチェックしていますか?
2.インターネットで入居者がやってこないとき
3.良くも悪くも最終手段
4.どうしても入居者が決まらない