賃貸物の一部使用不能で賃料は減額される!? 2020民法改正

目次
1.民法第611条の改正内容(2020年4月1日)
2.賃借人が原因ではない賃借物の一部使用不能とは

2020年4月1日に改正される民法 611条の 条文を読んで驚きました。

賃貸物件の賃料が減額され易くなると思ったからです。

改正後の民法611条(賃借物の一部滅失等による賃料の減額等)
第 611 条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

改正後は「減額される」と言い切る内容に変更されます。

そのため、例えば下記表【設備等の不具合による賃料減額のガイドラン】等の場合、賃料が減額されるのではないかと思い込みました。

トイレが使えない」「風呂が使えない」等の状況は、賃貸人が適切に対応しても起きる可能性があります。

悪質な賃貸人がこの法律で淘汰されるのであれば問題ありません。しかし、善良な賃貸人まで被害を受ける可能性が高いように見えます。

本改正は、例えば賃貸人が適切に対応した場合でも、賃借人から賃料交渉をされる内容に思えるため、理不尽な改正内容に見えました。

実際、国土交通省のサイトの資料でも下記のように記載しています。

貸主からの相談においては、借主が賃借物の一部使用不能を理由に賃料の減額を求めてきているが払う必要があるのかといった相談や、悪質な借主がことあるごとに賃料減額を求めてきて困るといった相談が想定される。
引用元: 民間賃貸住宅に関する相談対応事例集 – 国土交通省

つまり私が懸念したことが想定されているにも関わらず、民法第611条は改正されるようです。

何か勘違いしているのではないかと、私はこの改正の条文を読み込み、疑問点を弁護士に質問しました。

その結果、実務上は第611条改正前と後は大差がないことに気づきました。

改正前の民法でも賃貸物の一部に使用不能が起きている場合には、家賃の減額請求は当然の権利だと考えます。

問題は「一部使用不能」が理解し難いことです。

判例だけ見れば理不尽な内容はないため、ある程度は理解できるのですが、読み込まないと一律に「減額される」のでないかと思い込みやすいように見えます。

そのため、このサイトでは一見、民法第611条の改正によって家賃の減額がし易くなったように見えますが、実際は民法改正前と変わっていないという内容を記載します。

何かの参考にして頂ければ幸いです。

1.民法第611条の改正内容(2020年4月1日)

2020年4月1日に改正される 民法611条 の改正前と改正後の条文を記載します。

法律なので難しい言葉が並びます。

重要なのは「請求することができる」という文字が「減額される」と言い換えられている点です。

改正前の民法611条
第 611 条 賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

改正後の民法611条(賃借物の一部滅失等による賃料の減額等)
第 611 条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

賃借人が賃貸人に家賃を払う理由は、 借りている居室で適切な利益を得ているからです。

それを得ていないのであれば家賃を払う理由はありません。

例えば壊れて使えないものを借りている場合、それに対して満額の賃料を払う理由がありません。

民法改正前は、借りている家の一部が壊れている場合、その割合を計算し、その分は賃料の減額を「請求することができる」という内容でした。それが「減額される」と言い切る内容に民法は改正されます。

ただし、賃借人が居室を壊して一部使用不能になっている場合には、保護に該当しませんので、賃料の減額はできません。

賃借人が原因ではなく賃借物の一部壊れて正常に使えない場合、その割合に合わせて賃料は減額されます。

国土交通省の資料でも下記のように記載されています。

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合(略)物件を使用できない割合に応じた相当額の賃料に減額されることとなる。
引用元: 民間賃貸住宅に関する相談対応事例集 – 国土交通省

当たり前ですが、賃料は賃貸人が賃借人に居室等を貸したことによる対価です。

一部とはいえ使用不能になっている場合、減額されます。

ただし、軽微な一部使用不能で賃料が減額される訳ではありません。

○ 物件の物理的な破損だけではなく、設備の機能的な不具合等による場合も含めて、物件の一部が使用できず、
○ その一部使用不能の程度が、社会通念上の受忍限度を超えており、通常の居住が できなくなった
引用元: 民間賃貸住宅に関する相談対応事例集 – 国土交通省 3ページ目

私が民法611条改正の件で勉強をした資料【民間賃貸住宅に関する相談対応事例集 – 国土交通省】にある判例を読んだ方が理解し易いと思います。

判例ではなく、民間での事例を読むと「賃料が減額される」事案が幅広いのではないかと錯覚し、基準が分かり難くなる気がします。そのため基本的には判例を読むことをお勧めします。

個別のケースにおいては、あくまでも貸主と借主の協議によって、速やかな 修繕、代替手段の提供や賃料減額等の具体的な対応が定まることとなります。
引用元: 民間賃貸住宅に関する相談対応事例集 – 国土交通省【本書の内容】

あくまでも個別の場合は賃借人と賃貸人か協議され、具体的な協議の中で決まります。

その際、判決は基準になりますが、民間の一例は、このようなことがあった程度と認識するべきであり、これを基準にして考える程の内容ではないように思えます。

2.賃借人が原因ではない賃借物の一部使用不能とは

当然ながら物は壊れます。

賃貸物件も同様に、賃貸人から借りた物に不具合がおき、使用できなくなることがあります。

賃貸借契約をする際、契約書を締結しているのであれば、修繕の決まりは任意で規定されているため、確認が必要となります。

そのため、賃貸物が壊れた場合、まずは契約書の内容を確認しましょう。最近は通常損耗、経年劣化で壊れた場合には賃貸人負担とし、故意過失の場合には賃借人負担とすることが多いようには思います。

壊れた個所が契約上、賃貸人が修繕をしなければならない場合、実務の流れとしては、下記の表のようになります。

賃借人から連絡を受け、賃貸人は現場確認をする。

この民法改正で問題になるのは賃貸人の責任にも関わらず、賃貸人負担で直さない場合です。

それが軽微なものであれば問題にならないのですが、一部使用不能が起きても賃貸人が直さない場合、責任を果たしていない可能性があります。

もちろん、その場合、賃借人自身で修理をすることがあります。その際は上の表のように後日賃貸人へ必要経費を請求することがあります。

普通に考えて我慢できないほど壊れている場合(社会通念上の受忍限度を超えている 一部使用不能が起きている場合)で、かつ、賃貸人及び賃借人が修理をしない場合、賃料は減額されます。

私なりに、この減額をするためのシュミレーションしてみましたが、賃借人が不利に思えます。それは証拠集めが非常に大変なためです。

借主に帰責事由がないことを証明する証拠の有無についての確認
借主は自らに帰責事由がないことを立証する責任があるため、そのような証拠があるのかどうかを確認する必要がある。
引用元: 民間賃貸住宅に関する相談対応事例集 – 国土交通省 10ページ目

一部使用不能の証拠は賃借人が集めなければなりません。

私が考えて証拠になりそうなものは「契約書」「現場の写真及び動画」「会話等のメモ」「会話の録音記録」だと思われます。

このことに気づいたため、今回の改正で「減額される」と言い切って賃借人を保護することが私はなんとなく納得できました。

恐縮ですが、下記にこの証拠集めを想像した私的な感想を書きます。長文なので読み飛ばして貰っても構いませんが、同意を得られる愚痴だと思います。

【一部使用不能の賃借人証拠集めに対する私的な愚痴】
賃借人が賃貸人に一部使用不能を認めて貰うために、過失がないことを主張して争うのは相当な労力であり、それで得られるものが賃料の減額だけだとすると、割りに合うのか疑問に思います。この労力を考えると私自身が被害あった場合でも損害賠償まで持っていける事案ではないと本気ではやりたくないです。(相当ムカついている場合はやると思いますが)
正直な話、一部使用不能が起きている物件ならば、それを理由にして賃貸人に文句を言って引越ししたくなると思いますので賃料を減額してまで住みたいと思わない気がします。

判例のようなことで賃借人が被害を受けている場合には、保護をすることは重要であると考えます。

賃貸人が責任を果たさないため、賃借人が証拠を集めをして戦う場合には、覚悟を持って行うことをお勧めします。

現実的には、一部使用不能が起きた場合、証拠集めをせずに賃貸人へ賃料の減額請求をして、認められたらラッキー程度になるのではないかと推測しています。

尚、 一部使用不能が起きたら自動的に賃料がさがる訳ではないので、交渉をしないでいきなり減額家賃だけを支払う行為は、ただの家賃滞納となります。

あくまで民法第611条の改正はトラブル防止のために行われているのであり、国土交通省の資料で懸念されている通り、強引な減額交渉でトラブルを誘発が起きないように注意は必要となります。

まとめ

念のため、記載しておきますが、改正された民法第611条が強行規定かは決まっていません。改正後の判例を見て確定されるものであり、有益費等のように任意規定とされれば条文で抑制はできるものです。

少し話しを変えますが、賃貸借契約の賃料は必ず相場であるとは限りません。つまり築年数や劣化具合から考えて最初から安い物件もあります。その物件で一部使用不能が起きた際、更に減額されるかは当然に個別で判断されるものであり、そういう物件はすでに「減額されている」のであり、更に減額されるのかは疑問があります。

本サイトは私が民法第611条の改正の条文を読んで必要以上に警戒をしたため、記載したものです。

民法611条は「減額される」という文面に変更されますが、 一部使用不能が起きたときに「自動時に減額される」のではなく、個別の交渉となるため、実務上は現在と大差はありません。

確かに賃借人からの減額交渉はし易くなったとは思いますが、、客観的に賃貸人が責務を果たしている場合には、これで問題になることが少ないのではないかと思います。

最後までご覧頂きありがとうございました。こちらのサイドが何かの参考になれば幸いです。

サイトのまとめ
1.民法第611条の改正内容(2020年4月1日)
2.賃借人が原因ではない賃借物の一部使用不能とは

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