入居者が無断で民泊をはじめてました!! トラブル対応方法

目次
1.転貸借を無断でしてはいけません。
2.居住用の建物だから商売用で使用してはいけない。
3.治安が悪くなる可能性があるため。
4.賃貸借契約時に火災保険を契約している場合、保険金がでない可能性がある。
5.賃貸借契約を解除される

当たり前ですが住居として借りた部屋を許可なく他のことに使用してはいけません。

契約書にも記載されていることではありますが、これを守られない方はいます。

賃貸物件の近所の方から稀に 「そちらで管理している建物で不特定多数の外国人が出入りをしているけど、民泊をしているのですか?」 このような情報を頂くことがあります。

実際に民泊をしているかは簡単な調査で判分かることが多いです。 民泊等のサイトで検索をすると該当物件が掲載されていることが殆どです。また状況によって現場確認をすることはありますが、ノックをすると見知らぬ外国人が出てくることもあります。

民泊以外にも、ゲストハウス等を無断で運営される方はいます。

このサイトでは、なぜ賃貸借契約で借りた物件を契約書の目的以外の方法で利用してはいけないのか記載します。

尚、普通に考えれば無許可でそんなことをして良い訳がありませんので、このサイトの結論は無許可で又貸しの商売をしてはいけませんという内容となります。

1.転貸借を無断でしてはいけません。

賃貸借契約は信頼関係が重要です。理由として貸主が貸した物は、借主が責任をもって元の姿で返す(難しい言い方をしますと原状回復義務がある)という信頼関係で成立しているからです。

当たり前ですが、借りた物は大切に使用します。お金を払ったからといって借りた物を乱暴に使ったり、当然ながら壊して良い訳ではないのです。

貸主は借主を信じて貸しているのに、無断で知らない第三者へ転貸することは、貸主を裏切る行為です。これが転貸借が禁止という考え方です。

そのため、賃貸人の承諾なく入居者が入れ替わることが問題となります。

※ちなみに判例ですと借主が無断で第三者に貸した場合、その相手によって違法性があるか考慮をしなければなりませんが(借主の親族が使用していた等)、本件はそもそも民泊が題材のため考慮外とします。

2.居住用の建物だから商売用で使用してはいけない。

  1. 居住用は消費税が非課税ですが、商用の場合には家賃に消費税がかかります。 そのため、貸主は消費税を負担する必要が出てきます。
  2. 当然ながら居住用の建物は「登記簿謄本」に住居などの内容で登記されています。勝手に商用使用された場合、貸主は登記簿の用途変更をする必要がある場合があります。
  3. 建物の固定資産税が増える可能性があります。
  4. 分譲マンションの場合には管理規約違反に該当する可能性があります。

3.治安が悪くなる可能性があるため

経験上、下記のようなクレームを頂いたことがあります。

  1. 夜中にパーティを始めて騒音問題となる。
  2. 正しくゴミが分別されていないため、ゴミが回収されない。
  3. 一人用の住居なのに、なぜが四人も住んでいる等

4.賃貸借契約時に火災保険を契約している場合、保険金がでない可能性がある。

保険会社の判断にはなりますが、賃借人が住んでいることが前提で保険が掛かっているため、無断で商用として使用して火災等が起きた場合、告知虚偽などの理由から保険金が出ない可能性があります。

5.賃貸借契約を解除される

無断で商売を始めた借主には信頼がありません。物件内で何かあった場合、どうせ逃げると考えなければなりません。

経験上で恐縮ですが、このような借主を物件から追い出す際、問題になったことはありません。

こういうときでも賃借人が気にしているのは、何日まで商売が可能か?ということばかりで、契約違反で追い出されることに抵抗される方は乏しかったです。印象として、追い出されることに慣れているように見えることが多いです。

このような場合でも転借人には罪はないことから、私が対応する場合には、賃借人と転借人の契約満了日をもって賃貸借契約を終了する方向で話を進めています。

中には商売が順調なので、家賃を増額されていいから商売を続けさせてくれと頼む賃借人もいましたが、私の経験上、すべてのケースで解約となってます。

当然ですが、明け渡しで争いになれば、たどり着くのは裁判となります。そのため、証拠はしっかりと集めることは重要です(民泊の広告、交渉記録、和解合意書等)。

賃貸人が賃借人と交渉をせず、不動産会社等が賃貸人の代わりに交渉をしなければならない場合もあると思います。その際、不動産会社はお互いの伝言等を軸とし、非弁行為にならない範囲で行います。

最後までご覧頂きありがとうございました。こちらのサイトが何かの参考となれば幸いです。

サイトのまとめ
1.転貸借を無断でしてはいけません。
2.居住用の建物だから商売用で使用してはいけない。
3.治安が悪くなる可能性があるため。
4.賃貸借契約時に火災保険を契約している場合、保険金がでない可能性がある。
5.賃貸借契約を解除される

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