宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインの感想
令和3年10月に国土交通省が宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを策定しました。
このサイトでは不動産業者である私がこのガイドラインを読んで理解した内容と感想を記載します。
一例ですが、私が不動産業者として考える今後の不動産業者としての取引について記載しますので宜しければお読み頂ければと存じます。
国土交通省がガイドラインを策定した理由は「物件内等で死亡事故等が生じた場合には事故物件として取り扱われるのではないかという所有者の懸念」があり、その結果「特に単身高齢者の入居が困難になっている」ためとされています。
この対策としてガイドラインでは「賃貸借取引及び売買取引の対象不動産において自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合には告知義務は不要」とし、また「自然死等以外で亡くなった場合若しくは自然死でかつ特殊清掃等が必要であった場合でも死が発覚して、その後概ね３年が経過した場合には告知義務は不要」と記載されています。
今までであれば、このような状況の物件であれば孤独死等があったことを広告で告知が必要と判断する不動産業者は、私の経験則ですがそれなりにいたと思います。
しかし、これからはガイドラインを理由にして自然死であれば当然に告知をせず、また自殺等があっても三年が経過すれば告知義務はなくなるため、告知が不要であると判断する不動産業者は急増すると思います。
私の実務経験としては「自然死があった物件に住みたい方」や「特殊清掃をして三年を経過しても住みたいという方」は少ないです。当然ですが自然死等があったことを告知した場合、その不動産の取引をしたいと希望する方は激減します。
この経験があるため、私はこのガイドラインを読んで「不動産業者が自然死等があってもなかったかのように広告をすることで高齢者が不動産を借りやすくする」という内容に思えました。
一応「人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある」としています。
一例としてニュース等になって世間に影響を与えたと考える場合には三年経過しても伝えた方が良いという判断をしなければなりませんが、そのような場合でなければ引き続き告知をする義務はないというのがガイドラインの内容です。
私の実務経験として、このガイドラインに従っだ場合、事故物件の数は私の肌感覚となりますが、多くて１から２割程度に減るのではないかと思います。
そのため、以前このサイトに記載しましたが、例えば賃貸物件を借りようとしている方が自然死があったか知りたい場合には「不動産業者に尋ねる」という行為が増えるのではないかと思います。それは法律で「不実のことを告げる行為」を禁じているためです。
宅地建物取引行法 第47条（業務に関する禁止事項）
重要事項の不告知・不実告知の禁止 不動産ジャパン
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
1．宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため(略)故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
当たり前ですが、不動産業者が嘘をついて契約を誘導してはダメということです。
基本的に「他に物件があるにも関わらず、あえて孤独死等があった不動産の取引をしたい」と判断する消費者は少ないです。
今までも大家さん等は「できるならその事実を隠して欲しい」と考える方が殆どでした。当たり前ですが、借りてくれる方が激減しますし、家賃の減額を要求されることも多いからです。
これは大家さんとして隠したい事実であるため、不動産業者が告知事項をするべきと説得をしたとしても、その不動産業者とは付き合わないことで隠しつづける大家さんもいたのです。
そのため、それを知りたいと思われる方は、不動産業者に確認をすることが大切で、自然死について今後は殆ど告知されていない状況になったという認識は必要だと思います。
最後までお読み頂きありがとうございました。このサイトが何かの参考となれば幸いです。
