古すぎる分譲マンションを購入する問題点とは!?

目次
1.分譲マンションに対する私見
2.分譲マンションは、いずれ壊れるものである
3.分譲マンションの維持管理

私は売れない分譲マンションは、所有者を不幸にすると考えています。

このサイトでは「古い分譲マンションの購入」に対する私見を記載します。

なお、先に結論を申し上げますと「分譲マンションを所持している場合には古くなって売却価値がなくなるうちに販売する検討をしましょう」となります。

あくまで「購入」「売却」は自己責任ですが、「マンションは一人のものではなく区分所有をしている」ということを考えていくと資産として持ち続けることが得策ではないように思えます。

その理由の一つとして「固定資産税」と「修繕積立金等」の支払い義務があることを考えます。分譲マンションを購入した場合、それを手放すまでこれを払い続けなければなりません。

新しくてまだ住むことができる分譲マンションならば負担しても良いと思います。しかし、問題は住めなくなった場合でも、それを売却等の方法で手放すまで負担しなければならないことです。

1.分譲マンションに対する私見

例えば築60年のマンションを購入したいという方は、どれだけいるでしょうか?

それなりに値段を安く抑えると思いますので、築60年程度のマンションをリノベーションして住むのも一つの選択かもしれません。

しかし、当たり前ですが築60年の建物に20年の住宅ローンを組むことができたとしても返済時には築80年になっています。

この築80年になったときの分譲マンションの資産価値はどう考えますか?

私はマンションを株のようなものだと考えています。安いときに買い、高いときにら売却することが理想だと思います。

しかし、日本の場合には購入直後にマンションの資産価値が目減りことが多いため難しい思います。ただ、最低限その分譲マンションは資産として売ることが可能であるということが重要だと考えます。

復唱となりますが、分譲マンションを購入した場合「固定資産税」「修繕積立金等」が掛かります。購入した場合には将来、何かしらの理由で手放すまで、それを払い続けなければなりません。

インフレが進むのであれば、当然ながらお金の価値は減るため、中古だとしても分譲マンションを自宅用として購入する意味があると思いますが、中古の分譲マンションを購入する場合には、この点をよく考えることをお勧めしています。

2.分譲マンションは、いずれ壊れるものである

私見ですが、古い分譲マンションは問題のある商品だと認識しています。

理由としては区分所有をしているため、所有者一人でマンション全体のことを決めることができない点です。

区分所有法　第六十二条　集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。

上記の法律により定められている通り、分譲マンションを「壊す」「建て直す」場合には五分の四以上の多数決が必要です。

さて、単純に高い住宅ローンを払い終わった後、分譲マンションの区分所有者の中で、取り壊し費用等を負担する覚悟をして「壊す」また「建て直す」と決める方がどれだけいるでしょうか?

また、古い分譲マンションを「建て直す」ために、多額のローンを抱えたいと思う方は乏しいと思います。

私ならば、古い建物のローンを抱えるくらいならば、新しい自宅を購入する資金したいと考えます。

この意見を五分の四以上の多数決で決定しなければ「壊す」「建て直す」ことはでません。皆様の建物ですから当然かもしれませんが、分譲マンションは決めることが容易ではありません。

但し、分譲マンションを建て直した事例はあります。どのような場合にそれができたのか確認したところ、一例として、その方が儲かったからという理由のようです。例えば建て直した際に従前より大きな建物を建築すれば、余っている部屋を売ることができる。その利益が大きいと考えられる場合には建て直しすることもあるようです。

そのような場合を除き、分譲マンションを単純に壊した場合、手元には僅かな土地しか残らない状況となります。恐らくこの場合には、区分所有者全員分の土地が纏めて売却され、持分に応じて分配されることになるとは思います。

※平成２１年より施行された長期優良住宅制度で建築された建物は100年以上保つことを計画されています。 そのため、日本でも今後そのようなマンションが出てくると思いますが、例えば昭和の高度成長期等に建築された多くのマンションであれば、修繕積立金等の不足で既にマンションの修理が適切にできておらず、またアスベストが使われている等で区分所有者の意思以前に壊し難いものもあるので「維持する場合」「壊す場合」にも注意が必要になることがあります。

3.分譲マンションの維持管理

分譲マンションは建物に不具合があった場合、区分所有者が全員で負担をして直さなければなりません。

それができない場合には、資産は目減りします。

築年数が浅ければ負担額(修繕積立金等)は安く済みますが、築年数が経過する程、高額になる傾向があります。

不具合が多くあり負担額が原因で直すことができない分譲マンションはストップ安の株と同じく、なかなか売ることができない可能性があります。

そのため、分譲マンションは、不具合があった場合には必ず直すことが重要となります。

まとめ

あくまで分譲マンションの購入、売却は自己責任です。

当然ながらブロクは私見を述べているため、本文に責任を取るものではありません。

また、マンションを購入される方の行動を妨げる目的で書いたものではありません。

私見としてですが、理由があって分譲マンションをずっと所持していたいのであれば別ですが、そうでなければ分譲マンションの価値がある間に売却することを優先し、価値がなくなっても所有を続けることは避けることをお勧めするものです。

本サイトが何かの参考となれば幸いです。最後までご覧頂きありがとうございました。

このサイトのまとめ
1.分譲マンションに対する私見
2.分譲マンションは、いずれ壊れるものである
3.分譲マンションの維持管理