賃貸物件を貸主が自ら貸借して直接契約をする方法

貸主が不動産業者に頼らずに直接借主を探して、自ら貸借の賃貸借契約をすることは可能です。

この場合、借主貸主共に不動産業者へ仲介手数料の支払いをする必要がなくなるというのが一番のメリットだと思います。

昔は不動産業者に頼らなければ借主を探すこともできませんでしたが、今の時代、それを専門としているインターネットサイトがあります。「仲介手数料無料のお部屋探しウチコミ！」が有名ですが、他にもいろいろなサイトがあるようです。また、Twitter等のSNSを活用しても良いと思います。

借主候補を見つけた場合、問題のない方か判断をするために入居審査をします。入居審査とは借主候補から住所、氏名、勤め先、年収等の重要な個人の情報を「入居申込書」等で頂き、貸主として賃貸物件を貸すのか判断をする作業です。

貸主として大切な作業ですが「どのように判断をして良いかわからない」若しくは「入居申込書の用意ができない」場合には家賃保証会社から申込書を貰って「家賃保証の審査」をして貰う方法があります。

もちろん、この方法の場合には家賃の保証契約をすることは前提となりますが、家賃回収は場合によって非常に手間となるため、基本的には締結することをお勧めします。

家賃保証を利用するのであれば家賃滞納の心配は殆どなくなるので、貸主が申込者の素養に問題がないと考えるのであれば、入居の承諾をして問題はないと思います。

賃貸借契約することが決まった場合には【「家賃」「敷金」「礼金」「家賃保証料」等のお金の御請求】と【契約書の作成】が必要になります。

どのような契約書を作成すれば良いのか分からない場合、基本的には賃貸住宅標準契約書等をそのまま使えば大丈夫だと思います。この契約書であれば不動産業者が使う契約書と大差はないと思います。家賃保証会社の契約書も忘れずに手続きをしましょう。

契約書が完成した後、可能であれば借主に内容を説明しましょう。これはトラブル防止のためです。

契約書が専門用語過ぎて説明が難しい場合、説明する目安としては「何を説明しておけば入居者が契約後に困らないか」を考えて要点だけを説明する方法があります。

要点としては「賃貸物件の住所、名称、号室」「家賃等の額」「家賃等の支払い方法」「貸主(管理者)の連絡先」「契約満期時の更新方法」「解約通告期限と敷金精算の考え方と予定している方法」「連帯保証人がいる場合には極度額」等について借主が理解していれば大体は大丈夫だと思います。

これと「公共料金等の連絡先」「ゴミ捨て場の位置や捨て方」「郵便受の開け方」等の説明をして「新鍵を渡せば」不動産業者が媒介手続きをした場合と遜色はない手続きができたと思います。また、可能であれば借主に借家人賠償付きの火災保険に加入をして貰いましょう。

ここから自ら貸借についての注意点を申し上げます。

貸主が自ら賃借の契約をして問題になるケースとしては、一例として「借主が修理依頼をしたいのに、貸主がサラリーマン等のため忙しくて連絡がつかない」「借主から頻繁に騒音等のクレームを頂いて対応に時間が掛かる」「借主から過度に家賃等の交渉をされる」等が考えられます。

不動産業界はクレーム産業と呼ばれるくらい日々問題が起きる業界のため、それに巻き込まれて「不動産業者に任せて置けば良かった」とならないようにしなければなりません。

私見ですが、トラブルに巻き込まれたときの相談相手がいない場合には自ら貸借の契約という選択をしないことをお勧めします。

不動産業者が媒介をした入居者であれば場合によってクッション役にもなって貰え、また困ったときアドバイスを頂けることも多いですが、自ら貸借の場合には、それが頂けない可能性は高いと思います。

そのため、建物管理が片手間にならないように特に副業で貸主をしている場合には、私的には自ら貸借の契約をしないで始めから不動産業者に任せることをお勧めします。

不動産業者に募集行為等をお願いしない場合には様々な手間が考えられますが、可能であれば自ら貸借で入居者を見つけたとしても物件管理は管理会社に任せるという選択もご検討頂ければと存じます。

最後までご覧頂きありがとうございました。こちらのサイトが何かの参考となれば幸いです。