住宅賃貸借契約を更新しないで入居者を追い出したい

住宅賃貸借契約を更新しなければ契約が終了して入居者は退去しなければならないと思い込んでいる大家さんはいます。

そのため、様々な理由で「賃貸借契約の更新を拒否」される大家さんはいますが、現実問題として、それは難しい場合が多いです。

その理由として、大家さんの都合により住宅賃貸借契約の更新を拒否する場合には正当事由が必要となることが理由となります。これは大家さんの都合による半年前通告による賃貸借契約の解約についても同様となります。

この根拠は借地借家法第26条、第27条、第28条となります。

借地借家法第26条
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

借地借家法第27条
建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する

借地借家法第28条
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

大家さんが正当事由なく更新を拒否する場合、法廷では認めらず負ける結果になる可能性が高いことを理解することが重要です。

正当事由は様々なことを考慮しなければなりませんが、有効な理由の一例としては「現時点で家賃三ヶ月分が滞納しているので更新を拒否する」等の『当事者間の信頼関係が破壊された』ことを動機とする場合です。

現実問題として、家賃滞納以外の理由で『当事者間の信頼関係が破壊された』ことを法廷で証明することは非常に難しいので、これ以外の理由の場合には弁護士等に相談されることをお勧めします。

当然、それ以外にも正当事由は考えられますが、総合的に考えて不足している場合には更新を拒否することはできません。

それでも拒否する場合、これは法廷では認められない可能性はありますが「家賃六ヶ月分の家賃を支払うので退去して貰う」等の立退料の負担を覚悟して実行されることをお勧めします。

ここまでしないと更新の拒否ができないのはおかしいと思うかもしれませんが、これが現実となります。

借地借家法は入居者を守るための法律です。大家さんの契約解約によって路頭に迷う人を守ることも考えられてますので、正当事由なく更新の拒否はできないことを前提とすることが重要です。

但し、これは法廷で争う場合には正当事由が必要となるだけでなので、正当事由がない場合でも相談をすることは可能だと考えられます。

その場合、これが原因でクレームとなった結果、思わぬ形で賠償責任を負う可能性がありますので「入居者が嫌がった場合には止める程度の覚悟で相談する」程度の覚悟ならば、最初からやらないことをお勧めします。

私が推奨する条件は「お金をいくらかけてもいいので契約を更新しない」という強い気持ちと実行力がある場合だけであり、それがないなら最初から止めるべきです。

尚、不動産業者等が正当事由もなく入居者へ解約の話をすることはありますが、これはリスクを知った上で行っているだけであり、結果はともかくとして、それなりの覚悟のないとやることではないと申し上げます。

このサイトの内容をまとめさせて頂きます。大家さんの都合で解約の申し出をする場合には正当事由が必須となります。それがない場合には金銭の負担をしてでもやる強い意識がある場合のみ実行されることをお勧めします。

大家さんの金銭負担については家賃相殺をして持ち出しをされない方も多いので、この部分についてもご参考頂ければと思います。

最後までお読み頂きありがとうございました。このサイトが何かの参考となれば幸いです。