貸主に頼まれて賃貸物件を立会する場合の注意点とは

目次
1.敷金は預かっているか
2.契約書の内容(原状回復時)
3.借主は何年住んでいるか
4.貸主の性格
5.明渡し後、修理はどこの会社で行うのか
6.可能であれば以前の修理履歴が分かればベスト

私は、貸主から頼まれて賃貸物件を借主が明け渡しする際、不動産会社として賃貸物件解約の立会に行くことがあります。

ここでは私が個人的に行っている立会い方法を記載します。

なお、結論を先に申し上げますと、私が立会いをする場合には、揉めないことを重視することが多いため、契約書に記載された内容を守らずに纏めることが比較的に多いです。

理由として、これは正しい精算方法ではないと思いますが、揉めることが嫌と思う貸主借主は多いと感じているため、このようにしています。

恐縮でございますが、このサイトが何かの参考になれば幸いと考えます。

1.貸主は敷金をいくら預かっているか

まず、原状回復工事では、総額の費用が何十万～百万円オーバーになることが珍しくないとお考えください。

この工事費用を借主と貸主が双方で負担します。つまり借主が何十万円の請求を受けたとしても貸主はそれ以上負担をしている場合もあるのです。

但し、借主は普通に暮らしたことによる劣化等の負担をしないというのが基本です。現在の契約書では故意過失による汚損破損がない限り、借主には負担がないことが殆どであると思います。

しかし、借主が故意過失で壊していることがありますので敷金のチェックは重要です。

敷金を預かっている場合には、話し合いによってですが敷金と借主の負担額を相殺できる場合があるからです。

同じ借主負担の場合でも、すでに「借主が支払っている敷金を相殺する場合」は話が比較的纏まり易いです。同じ負担額だとしても「退去時に工事費用を振り込んで頂く場合」は揉める可能性が高くなります。

そのため、当然かもしれませんが敷金は預かっている方が退去時に揉める可能性が低いと考えます。

2.契約書の内容

借主がどのような契約内容で退去をするのか確認をしなければなりません。

住宅賃貸借契約書には大抵、明け渡し時の敷金清算の方法が記載されていることが多いです。

復唱となりますが、最近であれば「経年劣化」「通常損耗」については貸主が負担をし「故意過失」のみ借主負担としている契約書を見ることが殆どです。

また、それ以外にも精算方法を約束していないか特約を確認するのは重要です。

例えばルームクリーニング費用は借主負担と締結している場合もあれば、ペット飼育をしている場合等のその汚れの精算方法について定めている場合もあります。

3.借主は何年住んでいるか

当然ですが、居住年数が長い(10年程度)場合は、短期間の居住より物件に不具合があることが多く、費用負担も高額になる多いです。

しかし、これだけ長期間居住をして頂けると借主の負担はゼロ円にし易いです。

理由としては「経年劣化」「通常損耗」の観点から、長い居住年数の間に室内のものは償却し終わっているものと考えます。その場合、立会い時に借主が壊した箇所を発見したとしても「壊してなくても元々交換時期である」として全額貸主負担にすることがあります。

但し、居住年数が短い(2年程度)の場合には、お部屋が綺麗であることが当然と考えることが多いため、汚れ傷等がありますと、借主負担にする比重を多くしなければならなくなります。

居住年数が4年程度の場合には割と考えることが多く、借主の使い方を確認した上で負担割合(例えば折半等)を考えなければならないこともあります。

4.貸主の性格

契約書の内容より重要なのが貸主の性格です。

これはどういうことかと言いますと、借主の負担がある場合、貸主の性格によって弱気でやるか、強気でやるか判断しているからです。

契約上、本来ならば借主が負担しなければならない費用があったとしても、貸主が揉めたくないという理由で、全額貸主負担にすることはあります。

また、この逆も普通にあるのです。

そのため、同じ契約書であっても借主貸主の考え方によって負担額を臨機応変に変えることはあります。

5.明渡し後、修理はどこの会社で行うのか

明け渡し時に原状回復をする修理業者が決まっていない場合があります。

事前に私が良く知っている修理業者でリフォームをすることが決まっている場合には、修理方法や金額がわかることが多いです。

しかし、立会い時には決まっておらず、後日、貸主の知り合いがリフォームをすることが決まる場合があります。

その際の注意事項として、貸主が独自でリフォーム業者が、私が明け渡し時に見積もりした内容で修理をしない場合があり、それだけなら問題はないのですが、借主から修理費用を領収して実際はやらなかったということがない様に、そこの注意は必要です。

貸主の知り合いの業者で修理をすることがほぼ決まっているのであれば、立会時にそのリフォーム業者から見積もりを頂いた方が後々揉めない場合があります。

6.可能であれば以前の修理履歴が分かればベスト

可能であれば解約時には、賃貸物件の修理履歴が分かるのがベストです。

立会い時に故障箇所を発見した場合、そこは以前「いつ」「どのように」修理をしているのか分かっている方が交渉し易いからです。

例えば「いつ張替えたか分からない壁紙が汚れている」という話と「二年前に張替えた壁紙が汚れている」では説得力が違います。

そのため、過去のリフォーム内容が分かることが好ましいです。

まとめ

原状回復の話し合いは、契約書にそってやる方が揉める場合があるように思います。

当然、契約書通りに精算をすることが正しいため、私がこのサイトに記載していることは間違っていると認識される方も多いと思います。

私の経験上ですが、正確に敷金精算をした結果、揉め事が起きることを嫌がる方は多いです。そのため、ある程度線引きをして話し合いをするようにはしています。

恐縮ですが、このサイトが何かの参考となれば幸いです。最後までご覧頂きありがとうございました。

サイトのまとめ
1.敷金は預かっているか
2.契約書の内容(原状回復時)
3.借主は何年住んでいるか
4.貸主の性格
5.明渡し後、修理はどこの会社で行うのか
6.可能であれば以前の修理履歴が分かればベスト