土地分筆登記に筆界の確定が必要な理由とは?

当たり前ですが土地の所有者は、所有地を自由に売買することができます。

購入者が理解していれば、一見問題がありそうな土地でも売ることができます。

例えば土地の筆界は確定していることが好ましいですが、確定されていなくても売買することは可能です。この場合、購入者は土地の筆界で購入後にトラブルにあう可能性はありますが、それを承諾しているのであれば問題はありません。

もちろん筆界が確定していないことを理由にして値下げ交渉をされる可能性はありますが、それを気にするなら最初から確定をしていると思います。

そのため、当事者が理解しているのであれば、どのような土地でも売ることができます。

しかし、筆界の確定をしないとまず売ることができない場合もあります。

一例として土地の分筆登記をしなければならない場合です。分筆の一例として、土地を「売る場所」と「売らない場所」に分割して、その一つ一つに登記簿を作成することです。これは所有者(土地家屋調査士等の代理人)が登記所に申請します。

もちろん、土地が分筆されていないことを理解して買いたいという方がいれば、しなくても売ることはできます。しかし、まず買う方はいません。

その理由として土地を購入しても「登記簿」と「権利書(登記識別情報)」が売主から買主に名義変更されないからです。その状況でも例えば売主の身内ならば買うかもしれませんが、まず赤の他人に売買契約は成立しません。

私人間の認識や合意で筆界を分割することはできないため、分筆は登記所に申請をする必要があります。

隣人が立会に協力しないため、筆界が確定できない場合は登記所に比較的新しい「地籍測量図」があれば、それで分筆ができることもあります。また土地区画整理事業の記録で筆界が特定できることもあります。

登記所の資料で分からない場合には、筆界特定制度をして筆界を復元することはできます。その場合、それをしたという登記が残るため、過去に争いのあった可能性がある土地と公示する結果になることには注意となります。

日本の登記簿は明治時代に作られており、例外はありますが基本的にすべての土地の登記簿は存在します。

しかし、その記録は必ずしも正確ではなく、最近作られた筆界であれば測量技術が高いので精度はありますが、例えば明治時代のものであれば歴史的な理由でわざと面積を小さく登録してる(税金を安くするため等)こともあります。

そのため、高価な土地である程、売買のために筆界が確定していることが好ましいのは間違いありません。それには「時間」「費用」が掛かるので嫌がる考える方はいますが、大切な財産を正しく売買するためには必要な手続きとなります。

尚、分筆をする際、昭和の時代であれば分筆する土地の範囲だけ筆界を特定すれば良かったのですが、今は法改正されて一筆の土地すべての筆界を特定しなければなりません。そのため、以前は可能であったことが今はできないこともあるということも注意となります。

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